Fréttir 23. ágúst 2024

Leiðrétting á leiguverði eldri leigusamninga

Brynja hefur að öllu jöfnu ekki endurskoðað leiguverð á leigusamningum umfram þá hækkun sem er vegna þróunar vísitölu neysluverðs til verðtryggingar sem leigusamningar félagsins er bundnir við. Þessi ráðstöfun hefur orðið til þess að margir gamlir leigusamningar eru á lágu leiguverði og standa ekki undir rekstri viðkomandi íbúða.

Leiguverð hjá Brynju er það lægsta sem þekkist hjá óhagnaðardrifnum leigufélögum og er mikilvægt fyrir félagið að gæta jöfnuðar og tryggja að félagið hafi burði til að bæta við nýjum íbúðum sem hægt er að leigja út á hóflegu verði.

Í mars 2024 var mánaðarlegt meðalleiguverð hjá Brynju 143.224 kr. fyrir 75,7 fermetra íbúð og er það að meðaltali lægsta leiguverðið sem þekkist. Myndin hér að neðan sýnir meðalverð sambærilegra íbúða hjá mismunandi leiguaðilum samkvæmt gögnum frá HMS fyrir sama mánuð.

Myndin sýnir greinilega að leigjendur hjá Brynju eru að borga lægstu húsaleigu á landinu og að meðaltali nærri helmingi lægri leigu en á almenna leigumarkaðnum og þeirri stöðu viljum við halda.

Hvers vegna er verið að leiðrétta leiguverð?
Stórir kostnaðarliðir á borð við fasteignagjöld, fráveitugjöld og brunatryggingar hafa hækkað mun meira en vísitala neysluverðs til verðtryggingar þar sem þessir gjaldaliðir eru tengdir fasteigna- og brunabótamati íbúðanna sem ákvarðað er af ríki og sveitarfélögum.

Þá hefur kostnaður vegna viðhalds hækkað hlutfallslega meira en verðtryggingin þar sem stór hluti þess kostnaðarliðar er laun iðnaðarmanna.

Taflan hér að neðan sýnir vægi hvers þáttar í rekstri íbúða um þessar mundir og hvernig þeir liðir hafa hækkað á 10 ára tímabili.

Tíu ára raunhækkunarþörf er því 68% en hækkun samkvæmt vísitölu neysluverðs til verðtryggingar er 43%. Þetta hefur leitt til þess að leigjendur sambærilegra íbúða greiða misjafnt leiguverð þar sem leiguverð nýlegra leigusamninga er hærra en eldri leigusamninga. Þetta þarf að leiðrétta.

Þannig hefur leiguverð á íbúð sem var leigð út á 75.000 kr. fyrir tíu árum hækkað um 32.250 kr. og er því orðið 107.250 kr. en hefði þurft að hækka um 51.000 kr. eða í 126.000 kr. á mánuði.

Aðferðarfræði – hófleg leiðrétting dreifist á tvö ár
Brynja leggur áherslu á húsnæðisöryggi og eru flestir leigjendur félagsins með ótímabundna leigusamninga. Meðalleigutími hverrar íbúðar er yfir 15 ár og því töluvert margir leigusamningar sem komnir eru til ára sinna.

Af 819 leigusamningum sem verið hafa til skoðunar mun leiðrétting á leiguverði taka til 413 íbúða eða um 50% þeirra íbúða sem eru í rekstri hjá Brynju.
Til að þessar breytingar séu gerðar á lögformlega réttan hátt er gamla leigusamningnum sagt upp og nýr samningur gerður á árinu 2025 þar sem fram kemur hvernig leigan breytist og hver hækkunin er.

Gefinn er góður aðlögunartími og verður hækkunin hófleg. Leiguverð er reiknað miðað við meðal-fasteignamat síðustu tveggja ára og er fjármagnskostnaður jafndreifður á allar eignir félagsins.

Leiðréttingin kemur til framkvæmda á tveggja ára tímabili á árunum 2025 og 2026, í samræmi við eftirfarandi:

Ágúst 2024: Tilkynning send á leigjendur með eins árs fyrirvara
1. september 2025: Fyrri helmingur hækkunar kemur til framkvæmda
1. september 2026: Síðari helmingur hækkunar kemur til framkvæmda
1. september 2028: Reglubundin endurskoðun á leiguverði

Leiðrétting á leiguverði
Þeim 819 leigusamningum sem verið hafa verið til skoðunar er skipt í tvennt. Annars vegar í dreift eignasafn sem telur 636 íbúðir og hins vegar 183 íbúðir sem staðsettar eru í Hátúni 10, 10a og 10b.

Í báðum tilfellum er leiðréttingunni skipt í flokka í samræmi við þá hækkun sem verður á mánaðarlegri leigu sem kemur til framkvæmda á tveggja ára tímabili og er eftirfarandi:

Upphæð hækkunar er föst krónutala, en hún tekur breytingum í samræmi við vísitölu neysluverðs til verðtryggingar þegar hún er orðin hluti af leiguverðinu.

Íbúðir í dreifðu eignsafni
Myndin hér á eftir sýnir tölulega greiningu á þeim 636 íbúðum sem eru í dreifðu eignasafni. Um er að ræða meðaltöl fyrir hvern hækkunarflokk miðað við leiguverð í mars 2024.

Rétt tæplega helmingur safnsins hækkar ekkert og þrátt fyrir nokkra hækkun á næstu tveimur árum verður leiguverð Brynju það lægsta sem þekkist á íbúðaleigumarkaði.

Nú er það svo að íbúðir í hverjum flokki eru mismunandi eftir stærð og fjölda herbergja. Áhugavert er því að skoða leiguverð á fermetra í hverjum flokki og er það sýnt á myndinni hér á eftir.

Myndin sýnir að meðalfermetraverð þeirra íbúða sem hækka ekkert er 2.312 kr. á fermetra. Þar er um að ræða nýrri íbúðir sem almennt eru minni en eldri íbúðir í safninu. Þannig sést einnig að verðið á þeim íbúðum sem hækka er á bilinu 1.155-1.837 kr. á fermetra sem mun hækka á tveimur árum í 1.581-2.022 kr. á fermetra.

Hátún 10, 10a og 10b
Meðalleiguverð í Hátúni í maí 2024 var 114.103 kr. á mánuði og liggur á bilinu 50-174 þúsund kr. á mánuði eftir stærð íbúðar og aldri leigusamninga. Leiguverð í Hátúni er það lægsta sem Brynja býður á hverjum tíma og endurspeglar mismunandi stærðir íbúða sem eru á bilinu 32 til 87 fermetrar.

Leiðréttingin mun ná til 40% þeirra íbúða sem eru í Hátúninu og verður hækkunin eftirfarandi eftir hækkunarflokkum.

Næstu skref
Góður fyrirvari er gerður á leiðréttingunni eða 12 mánuðir. Þrátt fyrir þessa leiðréttingu mun Brynja eftir sem áður vera með lægstu meðalleigu af öllum aðilum hér á landi sem leigja út íbúðir.

Allir leigjendur Brynju fengu sendan tölvupóst þann 23. ágúst 2024 með upplýsingum um það hvort að leiguverð hjá þeim breytist eða ekki. Samhliða var send greinargerð ásamt bréfinu sem er að stofni til sömu upplýsingar og koma fram í þessari frétt.

Leiguverð íbúða þar sem leiguverðið breytist ekki mun verða endurskoðað reglulega í framtíðinni í samræmi við þá stefnu félagsins að endurskoða leiguverð á þriggja ára fresti.

Niðurlag
Rekstur Brynju hefur gengið vel undanfarin ár og hefur vel tekist til með að bæta við nýjum íbúðum í leigusafn félagsins. Þannig bættust við 70 nýjar íbúðir árið 2022, 93 íbúðir árið 2023 og á þessu ári gerum við ráð fyrir að bæta við um 80 íbúðum.

Biðlistar félagsins voru opnaðir að nýju í desember 2022 og voru 410 umsækjendur eftir íbúðum á biðlista Brynju í lok júlí 2024. Gerðir voru 142 nýir leigusamningur við umsækjendur á árinu 2023 og á fyrstu sex mánuðum þessa árs voru gerðir 75 nýir leigusamningar.

Það er mikilvægt fyrir öryrkja að hafa aðgang að öruggum og traustum leiguíbúðum á hóflegu leiguverði hjá Brynju. Leiðréttingin á eldri leigusamningum er einskiptisaðgerð sem er tilkomin vegna þess að leiguverðið hefur að jafnaði ekki verið endurskoðað.

Það er von Brynju að leigjendur sýni þessu skilning enda er fyrst og fremst verið að tryggja jöfnuð meðal leigjanda og að félagið sé í stöðu til að bæta við nýjum íbúðum fyrir þá öryrkja sem eru á biðlista félagsins.

Til baka í yfirlit